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萃欧波兰投资:波兰购房攻略+政策解读

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发表于 2020-1-31 19:51:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
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Mr Ben(刘建云)简介:2000年哈工大硕士毕业,PMP会员,持有欧盟绿卡,曾就职于中兴通讯(6年)、华为(9年),做过码农、产品经理、营销总监、销售总监,2005年起征战海外市场,2011年起常驻波兰,2015年在波兰创业,波兰萃欧公司创始人,2019年新书《华为系创业版图中崛起的30位门徒》成员之一。

2017年1月,萃欧发布了《萃欧资讯:波兰购房攻略》,这是关于波兰房产投资的第一个实战经验分享贴,得到了众多朋友的关注和支持。

2018年11月,萃欧基于更多项目的成功经验及房产市场的最新变化,重新整理并发布了《萃欧波兰投资:波兰房产购买及投资攻略》。

又时隔一年多,波兰房产市场又发生了很多变化,现将萃欧对波兰房产市场的进一步理解及经验重新整理成文,供大家参考。

在宏观层面,波兰房产市场主要呈现如下状态:
1. 华沙房产销售价格持续上涨,市中心价格已经15000兹以上
波兰的房产持续上涨,以萃欧实际观察到的相关数据来看,在近一年内,华沙的房产价格涨幅不低于10%。相关历史记录如下:2012年初,华沙的房产广告价格是4000兹/平方;2017.01,华沙城区仍可以看到7000兹/平方的房子;2018.09,华沙城区基本看不到8000兹/平方以下的房子了,2019年11月,华沙市区已经很难找到9000兹/平方以下的房子,华沙地点稍好的房产价格基本在12000兹左右,核心区域的房产价格已经在15000兹以上。

不难看出,华沙的房产在这些年经历了疯狂的增长,并且还在持续增长中,未见到任何放缓的迹象。此外,虽然萃欧主要关注的是华沙的房产,但从其它媒体及官方发布的统计数据来看,其它城市和华沙的房产价格保持一样的价格走势,也在不断攀升。

2. 经济增长及外来投资,推动波兰房价持续上涨
波兰的房价是低估的,记得2012年刚来华沙时,见到华沙的房产广告,每平方仅4000兹左右,折合人民币不到8000人民币,华沙是波兰的首都,这样的房价明显是被低估了。随着波兰的经济增长,人民收入增多,不动产的价格必然会持续增长,另外还有一个主要原因是来自乌克兰和德国的投资,乌克兰的投资者主要寻求的是资金安全,而德国的投资者则主要是看到了价格洼地。内因及外因促成了波兰房价的持续上涨,按照萃欧的观察,2018年华沙的房价相比2012年实际至少上涨了60%。

3. 华沙房产市场仍处于卖方市场
华沙是波兰的首都,是波兰的政治、经济及文化文化中心,当前华沙的人口约170万左右,按照波兰政府发布的报告,随着经济增长,更多的人群将涌入华沙,华沙未来将会是一个300万人口的大型城市,华沙当前的房产市场已处于非常火爆的状态。根据萃欧近一年来走访和操作的房产项目经验来看,华沙房产完全处于一个卖方市场,即使是期房项目,基本一开盘,所有好房型立即就会售空。所以想投资到好的房产,必须尽早介入。一般情况下,如果你看中的楼盘已经在开始建设,那基本上没有什么好房型了。

4. 波兰房产市场仍有一定的增长空间
华沙是当前波兰房产价格最贵的城市,华沙城区当前的主力价格约11000-12000兹,而这个价格不管是和西欧首都城市相比,还是和中国的一线城市相比,这个价格仍属于偏低的,虽然在过去6年间,波兰的房价一直在持续上涨,但其进一步上涨仍有很大空间。但这种增长趋势,一定是循序渐进的、缓慢的,不可能出现暴涨的局面。萃欧认为,华沙将继续领跑波兰房产市场,且每年的增长将持续保持在5%-8%左右,预计在2025年左右,华沙城区的平均房产价格将突破2万兹。

5. 波兰房产销售持续上涨,带动房产租赁价格持续上涨
在波兰房产投资市场,有这样一个普遍采用的房产投资哲学,即:房产投资一般均需要在12年-15年收回投资成本,直接一点说,一般房产的投资正常收益年回报率均控制在6%左右。基于这样的投资哲学,随着房产销售价格上涨,房产租赁价格必然也会持续上涨,根据当前萃欧收集到的信息,这一年,华沙房产租赁价格也在继续攀升,华沙房产租赁价格基本已经达到60兹/平方,比如租一个一室一厅的房子(面积约50平方左右),一般最低租金都要到达2500兹。

6. 波兰房产运营管理,处于分化求变阶段
按照波兰当前奉行的房产投资哲学,房产销售价格的增长,必然带动房产租赁价格的增长。波兰当前的房产租赁主要有两种租赁方式,即:整租和零租,以整租为例,当前华沙一套50平方的公寓,其租金基本达到了2500兹以上,此租赁收入已经超过了当前波兰政府规定的最低工资(2020年最低工资2600兹,平均工资约5200兹),这对于租房一族来说,是生活的最大开支,也是最大的压力,所以波兰房产运营也存在求变的需求,并且根据萃欧观察,很多波兰房产运营公司已经正在积极转变运营思路,在这一点上,可以参照国内一线城市房产租赁市场出现的新模式。

7. 波兰房产是一种稳健的投资,不是投机
即使波兰的房产价格处于持续上涨,但这种上涨依然是慢性的,并不是暴力式的上涨。投资波兰房产,真正的侧重点应该是在房产租赁投资收益,而不在于房产价格本身在增长收益,因此投资波兰房产,这是一种投资行为,而不是一个投机机会。萃欧认为,波兰房产是一个非常稳健的投资方式,基本没有风险,一般正常运营,排除各自成本,波兰房产投资的年净收益基本都可以控制在6%以上,当然,由于波兰房产价格也在普遍上涨,这也可算作是一个隐形收益,它非常适用于海外资产安全配置,风险低,收益稳定。

8. 波兰政府正在推进房产地皮完全私有化
原先波兰房产市场,地皮有两种性质,一种为国家所有,租赁给开发商建设,再把房子卖给民众,此时地皮仍有政府持有;另外一种是,开发商买下地皮的所有权,盖好房子,再卖给民众,此时地皮属于所以业主。从2018年中期开始,波兰政府已经启动了房产地皮完全私有化的改革,包括原先的老房子。所以以后,大家从市场上买房,地皮都会由业主持有。

在购房过程中大家关注的典型问题,总结如下:
1. 作为中国人,可以在波兰购买房产吗?
在波兰的相关法律中,对于外国人在波兰购买房产,有着明确的规定。如果是公寓,不管面积大小,不管你在波兰是否有居留卡身份,无需政府审批,均可以直接购买。如果是别墅和土地,则必须持有波兰本地有居留卡合法身份,而且需要向政府部门审批,审批通过后方可以购买。如果你持有欧盟绿卡,且超过5年,则无需政府部门审批,即可直接购买土地和别墅。对于一些边境敏感城市,如果是外国人,无论是购买公寓还是土地或别墅,都需要政府审批。但大家也不要被政府审批这个流程给吓住了,只要申请材料准备得充分,都会获得批准的。

2. 如果仅持有短期居留卡,想买别墅,有途径吗?
如果持有短期居留卡,需要买别墅,则必须向政府部门申请许可,按照萃欧的经验,只要申请材料准备得当,一般都可以获批,大家千万不要被政府审批这个流程给吓住了,因为这个流程是在法律中定义的,必须要走这个流程。按照萃欧当前掌握的信息,由于申请人数太多,政府批复周期较长,一般需要半年。另外一种方法是注册公司,用公司的名义来购买,只要占地面积不超过4000平方,是可以不要申请政府批复的,可以直接购买。目前很多中国人,均采用后面这种方法。

3. 如果在波兰买房,可以向银行申请贷款吗?
很多人都知道,波兰银行的贷款利率很低,如果可以贷款买房,那是不能再美的事了。但是,波兰所有银行都执行这样一个普遍的贷款政策,即:如需贷款,你必须要在波兰本地有收入,且这个收入一定要有证据,也就是说:你在波兰本地一定得有工资,而且是必须发薪到你的银行账户,工资越高,贷款的额度就会越高,甚至可以高达90%。而据我们了解,很多人并不满足这个条件,有些人的工资拿的是现金,而有些人虽然发薪到户,工资却做得很低。如需贷款,务必发薪到户,且工资不能太低,否则门都没有。按照萃欧的经验,如果你同时在中国有收入,或者在波兰已经有一定的固定资产,这对贷款会有一定的帮助,但核心关键点还是,你得在波兰本地有一定的收入。

4. 波兰的当前房价如何?
华沙是波兰房价最贵的城市,我们仅以华沙的房价为例。2019年,华沙的房价依然在不断上涨,当前华沙城区已经基本很难找到9000兹以下的房子了,华沙当前的主力房价基本在11000兹-12000兹左右,核心区域的房子价格已经达到15000兹。波兰的房子价格基本遵循这样的规律,房子越小,单价越贵,房子越大,单价则相对比较便宜。华沙当前的地下车库价格基本已经达到35000兹/个,部分楼盘已经达到50000兹。

5. 波兰房子的面积是如何计算的?有公摊面积吗?
波兰的商品房均是按照室内实际使用面积来计算的,无任何公摊面积,且阳台也是不算面积的。如果购买的是底层的房子,则花园一般也是免费赠送的,所以在波兰购房,没有得房率这样的一个概念。按照这样的计算方法,如果买一个60平方的房子,基本相当于国内85平方的房子了,面积已经不小了。所以,不能单纯地拿波兰的房价和国内的房价进行直接对比,波兰的房价是基于实际使用面积,而国内的房价是包括了公摊面积及建筑面积。

6. 在波兰购房有风险吗?会不会被骗?
波兰的新房销售,有非常健全的法律制度作为保障,被欺诈、房子无法交付、房产质量、一房多售等问题,一般不易出现。但是开发商还是有一些合理的销售套路,购房属于一个大投资,萃欧建议找专业的咨询公司协助购房,省时、省力,省钱,并可规避一些可能出现的风险。如果是购买二手房,则存在一定的风险,主要是需要确认房子是否存在抵押、房主是否存在法律纠纷等,如果购买二手房,萃欧建议一定要请专业的机构或者律师来协助。

7. 在波兰购房手续复杂吗?
无论是购买新房,还是二手房,一般都是先签订预售合同,然后再签订正式过户合同,其中最关键的是签订正式购买合同,而签订正式购买合同是一定要去公证处进行公证的,完成公证后,房产合同公证书即具备一切法律效应,房子的所有权基本就拿到手了,只不过公证处会代表买卖双方向政府进行备案,这只是一个流程处理而已,基本没有风险。在波兰,并没有像国内所说的房产证,产权信息均是在政府网站直接查询的,或者可以把经过公证后的房产购买合同当着产权证。

8. 波兰房产市场如何?容易买到好的房子吗?
波兰的房地产市场处于一个快速发展阶段,当前房产市场非常繁荣,由于很多人看到了这个显著的机会点,投资的人很多。如果你在华沙,可以试着去房产销售公司现场考察一下,如果要买到好的地点,好的房型,买现房基本是不可能的,按照萃欧的实际经验,如果要买到好的房子,基本要提前一年,甚至是两年,也就是说你只能买期房。如果要购房,且想买到好的房型,务必要提早和房地产商联系,一定务必要赶早!!!

细节问题,总结如下,供参考:
1. 购房过程中,除了房子自身的购买成本外,还有别的成本吗?需要交税吗?
在购房过程中,除了房子自身的购买成本外,另外比较大的成本就是购房合同公证费和房产购置税了。在波兰购房,签订购房合同(包括预售合同),一般都是在公证处完成的,单次公证费一般在3000兹-5000兹之间,此外完成房产交易,是必须要缴纳房产购置税的,新房的税率很低,几乎可以忽略不计,而二手房的税率是购房款的2%,房产购置税均由公证处代缴。

2.波兰的物业管理费如何?
当前华沙的物业管理费大概在10兹/平方左右,也就是说50平米的房子,每月有500兹左右的物业费,此费用除了包括保安费、公共清洁费、垃圾处理费等一般费用外,还包括了正常的家庭用水(冷水+热水)、冬天供暖,也就是说,正常使用,是无需再付水费和供暖费用的。但如果超限使用,一定是需要额外支付费用的。

3. 完成房产购买交易后,持有房产都有哪些成本?波兰有房产税吗?
房产的持有成本,主要是物业管理费,即使你不住,也是必须每月缴纳物业管理费的。在波兰,除了自建的住宅外,房产一般都会涉及物业管理,每月均需缴纳一定的物业管理费。波兰存在房产税,不过比率很小很小,如果地皮是开发商自有的,则需要缴纳非常少量的房产持有税,如果地皮属于租赁的,则缴纳的税会稍多,但总体来说,这部分的成本相当低。随时波兰正在推行土地完全私有化,以后的房产均会属于业主,所以以后每年缴纳的房产持有税都会统一。

4. 波兰房产产权是永久的吗?
有一种形式的公寓,即地皮是开发商向政府租赁的,按照严格的定义,这种类型的房产产权只有99年,但一般情况下,如果到达99年,会继续下延99年,其它类型的房产,除非有特殊定义,一般均是永久性产权。不过随着波兰正在推行土地完全私有化,以后的公寓对应的地皮将为所有业主所共有,这样房产的产权也将是永久性产权。

5. 波兰有精装修、拎包入住这样的房子吗?
这类房子很少。房产商交付的房子一般都是毛坯房,均需要装修。不过一些大的房产商会同时提供装修配套服务,装修配套服务通常有多个等级,根据房子的平米数进行定价,装修一般包含了地板,整体厨房,洁具,墙面粉刷,室内门,灯具等,房子交付后,仅需购置家具即可入住,波兰的装修非常注重质量,法律强制要求2年质保。按照萃欧的经验,装修房子的成本一般可以按照800兹/平方-1500兹/平方来计算。

6. 如果购房的房产只是用于投资,房子出租容易吗,收益稳定吗?
这个问题和国内一样,所有都取决于当初买房子的房型和地段,好地段好房型永远都不愁卖,不愁租。在波兰购房,千万不能拿国内的模型来购买房产,一定要清楚地理解波兰及欧洲人的投资基准,不能贪图便宜,否则会很难租出去或卖出去。

7. 波兰有购房办移民这样的政策吗?
我们在不同渠道看到过很多关于投资房产移民的说话,我们只能说在波兰移民政策从来没有这个方式,所有这样的说法即使办理也是“挂羊头卖狗肉”,请大家切勿轻信,波兰目前依然只有一个政策,工作移民,目前旅游签证转在波兰直接工作的方式已经停止办理,只有找实际工作,或者创业者在波兰办理公司,投资项目做实际业务,这样的方式最靠谱,合理,无风险。

8. 购买二手房和新房有什么区别?
购买新房,一般都是从地产开发商直接购买,地产开发商在开发新房时,政府会对其有严格的资格审核及销售规定,购买过程相对简单,且几乎无风险。而购买二手房,一般都是从个人手中购买,购买此类房产,需要充分确认此房产无抵押、无法律纠纷等等方面,过程相对复杂,此外购买二手房,一般都需要缴纳2%的房产购置税。但二手房,一般都自带装修,而且原房主一般对房屋维护得都很好,基本无需重新装修,购买后即可立刻入住,可以省事不少。

萃欧操作建议:
1. 波兰房产市场和大家曾经经历的国内房产市场,存在着明显的不同态势,不建议把国内的经验直接照搬到波兰

2. 在购房时,建议明确自己的投资方向(自住或投资),然后根据这个方向来选择适合自己的房产

3. 当前波兰的房产价格已经上涨到了一定的高度,虽然还有上涨的空间,但是未来继续普涨的概率会相对减小很多,所以在购房时,一定要做好分析和评估

萃欧波兰房产投资咨询服务:
1. 萃欧是波兰本地公司,在房产投资领域,已经建立了丰富的实际成功经验,包括新房、二手房、别墅等,萃欧可以提供从购买、设计装修及后期运营管理的全流程波兰房产投资咨询服务。

2. 萃欧一直持续耕耘波兰房产市场,特别是对华沙的房产市场有着深刻的理解,基于客户的需求,可给出房产的投资建议,为客户选好房,选对房,确保长期投资价值和稳定投资收益

3. 萃欧将带领客户完成房产购买的整个流程,包括合同审核、价格谈判、合同公证、物业过户等,确保房产购买完全遵循当地法律法规

权申明:正文作者刘建云,原创,版权归波兰萃欧有限公司ChinEuro Sp. z o.o.所有,如需转载,必须在正文开始前醒目处注明作者姓名“刘建云”及来源微信公众号“萃欧”,转载时,文字不允许改动,不允许任何形式的删减、改编、拼接及添加。

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波兰萃欧公司简介:
萃欧成立于2015年2月,为中、波合资有限公司,公司位于波兰首都华沙,萃欧专注波兰投资、留学、移民等方面的咨询服务,团队核心成员为原华为高级管理人员。萃欧是波兰留学咨询行业第一品牌,并在所有业务领域开创性地树立了多个标志性成功案例。

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1. 留学咨询服务:包括本科、硕士、中小学留学申请,留学签证
2. 投资设厂咨询:注册公司,银行开户,财务对接,公司运营指导
3. 移民签证咨询:工作签证,工作居留卡,波兰创业投资项目对接
4. 法律咨询服务:萃欧和合作律师事务所提供相关法律支持和援助
5. 房产投资服务:购买房产,房产装修,房产运营托管

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